房价的思考
时间: 2011-10-19 14:58:33
分类: 感悟日志
天气：阴天
会不会出现一种均衡，即资本运动流入流出大体持平、出现一种房价走势盘整的局面呢？
先来分析资本。资本天性逐利，资本喜欢上了中国楼市，只是因为这里有暴利可图，这里过分市场化，就连基本的遮栏、类似于老牌资本主义国家的公共住房都没有足量设置，资本可以任意驰骋，任意宰割“刚性需求”捕获房奴；这里还有强大同盟者，放贷的银行喜欢楼市生意红火，卖地的政府喜欢地价高企，资本都能与他们联姻。
再来分析房价。说“稳定房价”其实需要量化一下，国际上公认房价“收入比”3至6倍合理，意思是3年至6的家庭收入买下一套住房合理。比照一下“收入比”，就会发现中国城里房价贵的离谱，甚至还有30倍的；这不是住人的房子价格，而是一种金融资产价格，杠杆化的金融资产价格。
看透了以上两点，就可以讨论更实际问题了，这就是，假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了。
从道义角度，房价如果稳定在“收入比”3至6倍，那么人们安居乐业，处处一片美好景象，如果稳定在“收入比”6至12倍，甚至更高些，但疯涨停止了，那么人们还能苦苦忍耐，蜗居着并幻想着；然而，道义在利益面前，竟是如此的脆弱，从利益角度，强势利益集团是不能容忍杠杆化的金融资产的房价稳定住了，他们太明白了，资本是一个有脾气的东西，耐不住寂寞，喜欢流动。
对于银行来说，房价不继续疯涨了，绝不是业务量不继续增长了，也不是业务量一直可以维持在很丰润的状态，而是业务量将大幅萎缩；楼市中的资本，就会跃跃欲试着流出去，流到增长更快其它领域里去，甚至流到境外。银行会本能去促进房价上涨，一个信贷员，都会有违规放贷的冲动。作为复杂的利益集团，它的冲动往往遮人耳目，但原始动机与信贷员并没有太大差别，找一系列的迫切理由或吓人理由，忽悠决策机构搞流动性泛滥，这样，存量资本就能在楼市里常驻了，增量资本还会接着流入。
对于政府来说，房价不继续疯涨了，地价也就不会跟着继续疯涨了，卖地就会出现困难，就会出现“流标”，一旦政府卖地收入锐减，政府搞基建却不能停止，很多都处于“半拉子”状态，还需要继续追加开支，作为复杂的执掌公共权力和执行公共服务的庞大体系，这些年建立在丰厚卖地收入基础上的奢华“三公”消费实在太享受了，不受约束的掌权者会本能地动用权力会想尽一切办法促进房价上涨，暗里默许囤地炒房，明里干脆“救楼市”。
假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了，那么，房子就不再是资本的玩物了，当然，它离民生的用品还有差距；假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了，那么，资本就看到了从中国楼市大举抽离的风向标，刚才说过，资本是一个有脾气的东西，它的抽离，即去杠杆化过程，或叫泡沫破灭过程，会十分惨烈的。
只要不对目前这种房地产模式和利益格局做出实质性的改革，中国房价只可能出现两种状态，一种是令人绝望的暴涨状态，另一种是摧毁性的暴跌状态，而不可能出现临界的不涨不跌状态。道理很简单，资本大举流入了没有遮拦的中国楼市，并不都是为了找一些呆人的地方，它们的流入，很大程度上就是为了流出，总有一天，它们要流出的。
假定，房价稳定住了，仅仅只是暂时性地稳定住了，就做好应变的准备吧！而在什么情况或因什么缘由、能让一贯不稳定的房价暂时性稳定住了呢？后面这个要紧的问题，更需要好好想一下。
先来分析资本。资本天性逐利，资本喜欢上了中国楼市，只是因为这里有暴利可图，这里过分市场化，就连基本的遮栏、类似于老牌资本主义国家的公共住房都没有足量设置，资本可以任意驰骋，任意宰割“刚性需求”捕获房奴；这里还有强大同盟者，放贷的银行喜欢楼市生意红火，卖地的政府喜欢地价高企，资本都能与他们联姻。
再来分析房价。说“稳定房价”其实需要量化一下，国际上公认房价“收入比”3至6倍合理，意思是3年至6的家庭收入买下一套住房合理。比照一下“收入比”，就会发现中国城里房价贵的离谱，甚至还有30倍的；这不是住人的房子价格，而是一种金融资产价格，杠杆化的金融资产价格。
看透了以上两点，就可以讨论更实际问题了，这就是，假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了。
从道义角度，房价如果稳定在“收入比”3至6倍，那么人们安居乐业，处处一片美好景象，如果稳定在“收入比”6至12倍，甚至更高些，但疯涨停止了，那么人们还能苦苦忍耐，蜗居着并幻想着；然而，道义在利益面前，竟是如此的脆弱，从利益角度，强势利益集团是不能容忍杠杆化的金融资产的房价稳定住了，他们太明白了，资本是一个有脾气的东西，耐不住寂寞，喜欢流动。
对于银行来说，房价不继续疯涨了，绝不是业务量不继续增长了，也不是业务量一直可以维持在很丰润的状态，而是业务量将大幅萎缩；楼市中的资本，就会跃跃欲试着流出去，流到增长更快其它领域里去，甚至流到境外。银行会本能去促进房价上涨，一个信贷员，都会有违规放贷的冲动。作为复杂的利益集团，它的冲动往往遮人耳目，但原始动机与信贷员并没有太大差别，找一系列的迫切理由或吓人理由，忽悠决策机构搞流动性泛滥，这样，存量资本就能在楼市里常驻了，增量资本还会接着流入。
对于政府来说，房价不继续疯涨了，地价也就不会跟着继续疯涨了，卖地就会出现困难，就会出现“流标”，一旦政府卖地收入锐减，政府搞基建却不能停止，很多都处于“半拉子”状态，还需要继续追加开支，作为复杂的执掌公共权力和执行公共服务的庞大体系，这些年建立在丰厚卖地收入基础上的奢华“三公”消费实在太享受了，不受约束的掌权者会本能地动用权力会想尽一切办法促进房价上涨，暗里默许囤地炒房，明里干脆“救楼市”。
假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了，那么，房子就不再是资本的玩物了，当然，它离民生的用品还有差距；假定杠杆化的金融资产的房价真的稳定住了，那么，资本就看到了从中国楼市大举抽离的风向标，刚才说过，资本是一个有脾气的东西，它的抽离，即去杠杆化过程，或叫泡沫破灭过程，会十分惨烈的。
只要不对目前这种房地产模式和利益格局做出实质性的改革，中国房价只可能出现两种状态，一种是令人绝望的暴涨状态，另一种是摧毁性的暴跌状态，而不可能出现临界的不涨不跌状态。道理很简单，资本大举流入了没有遮拦的中国楼市，并不都是为了找一些呆人的地方，它们的流入，很大程度上就是为了流出，总有一天，它们要流出的。
假定，房价稳定住了，仅仅只是暂时性地稳定住了，就做好应变的准备吧！而在什么情况或因什么缘由、能让一贯不稳定的房价暂时性稳定住了呢？后面这个要紧的问题，更需要好好想一下。